僕は中途半端に不動産経営もしていますが、結論から言うと、知識があまりない状態ではやらない方がいいです。
やるのであれば、住人が家賃滞納したり、退去した時にどうしたらいいのかということを事前にインプットしてから始めることをお勧めします。
「大家さんは何もしないでも家賃がもらえてラクでいいなあ」
と思ったことがある人は多いと思いますが、以前は僕もそんなことを思っていました。
不動産経営を始めたきっかけ
もともとは10年弱前に、親戚の遺産が入ってきたのをきっかけに、特に何も勉強もせずにワンルームマンションを投資目的で1部屋だけ中途半端に購入したことがきっかけです。
現在に至るまでに3回くらい、住人が変わっているのですが、何も勉強しないでノリで買ってしまったから、最初は非常に苦労しました。
いきなり家賃滞納からの退去
最初はその部屋の管理も自分でやっていたのですが、普通は不動産管理はその物件の近くの不動産会社等が行います。
そんなことも知らずに買ってしまったのですから、本当に最初のうちは大変でした。
その部屋の権利が僕に移った時に、すでに入居していた人は、オーナーが僕になったとたんに家賃を滞納し始め、何度か手紙や電話で催促しましたが、なかなか折り合いがつきませんでした。
最後は何とか払ってもらうことができましたが、数か月後にその住人は退去してしまいました。
その時、何の知識もない僕としてはどうしていいのかもわからず、とりあえずネットで色々調べました。
良い不動産会社を発見
そこで、非常に手数料の安い不動産会社を見つけて早速契約してきました。
それ以降は滞納等もなく、退去後のリフォームやハウスクリーニング、入居者の募集広告の出稿などもすべてやってくれるようになり、今はほぼ放置で月に約5万円入ってくるような状態です。
結果として良かったですが、やるなら最初から勉強してからやるべきだったと思います。
ただ、今後また不動産投資をするか？と聞かれたら、多分しないと答えるでしょう。
今のところ、長いこと入居してくれている人がいるからいいものの、やはり退去されたら次に入居するまでの家賃収入は０になりますし、当然その間でも容赦なく固定資産税や管理費を取られます。
また、一度退去されたら、だいたいどこかリフォームしなければならないし、ハウスクリーニング代なども取られるので、そこでも結構なお金がかかります。
不動産特有のリスク
また、ほかにも不動産特有のリスクがあります。
例えば災害や火災などで物件自体がなくなるリスクだったり、物件内で自殺、殺人、孤独死などが起きたら、物件自体はなくならないものの、本来取れる家賃を取ることが不可能になります。
僕は一応、自殺や孤独死が起きた場合の保険に入っていて、そのような事件が起きた場合は一年間家賃を保証してもらえるのですが、保証期間の一年を過ぎたら保証してもらえなくなりますから、一概に絶対に安心というわけではありません。
すぐに売買できない
また、株ならすぐ売買できますが、不動産は買い手や売り手が見つからない限り、売買できません。
たまに1円で売っている物件もあるそうですが、1円でもいいから手放したくなる人がいるほど、不動産管理は大変なのです。
もし興味がある人は十分知識をつけてからはじめることをお勧めします。
100円からできる不動産投資もある
ここまでの話だと
「不動産投資はやめた方がいいのかな」
と思う人も多いかもしれませんが、もっと手軽に始められる不動産投資もあります。
それが、REIT（リート）です。
REITとは、運用会社がファンドを作り、多数の投資家から集めたお金で複数の不動産を購入し、その賃料収入や売買益を投資家に分配する金融商品のことです。
証券会社では、主に投資信託やETFとして販売されています。
つまり、実際に物件を持たなくても、不動産の権利の一部を持つことができます。
日本の場合は「J-REIT」と呼ばれています。
僕も「ダイワ-REITオープン」という投資信託や、米国ETFの「不動産セレクト・セクター SPDR ファンド」を少しだけ持っています。
REITも株と同じように、個別銘柄かインデックスファンドかを選ぶことができます。
僕としてはインデックスファンドを選んだ方がリスク回避はできると思うのでインデックスファンドをお勧めします。
まとめ
・不動産経営も知識をつけてから始めるべき
・手軽に始めるならREIT
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