僕は10年近く前に、埼玉県川口市に投資用にワンルームマンションの一室を購入し、賃貸に出しているんですが、その物件を売ることにしました。
その理由は、その物件が買った時の価格の2倍近くになっていたからです。
マンション価格が買った時の2倍に
10年くらい前に埼玉県川口市に、自分が住む目的ではなく、賃貸に出して家賃収入を得る目的でワンルームマンションの1室を購入しました。
買った当時の価格は500万円でしたが、つい1週間前に調べたとき、このマンションの同等程度の広さの部屋の価格は1000万円前後で取引されていることが分かりました。
すぐさま管理を任せている不動産会社に連絡し、売ることにしました。
利回り約10％
途中、入居者が退去するなどして、入居者がいない時期もありましたが、1か月以上空室だったこともなく、買ってから現在に至るまでほぼ毎月家賃収入を得ることができていました。
最初の入居者から頂いていた家賃は約6万円でした。
管理費や修繕費は1万円弱ですので、約5万円の利益が毎月入ってきていました。
しかしほどなくして最初の入居者が退去してしまったのですが、新しい入居者を募集するにあたって家賃を決めなければなりません。
前の入居者と同額の管理費等込みで6万円で募集したいと思っていましたが、募集当時の相場は下がってしまっていて、しぶしぶ管理費等込みで約5万円で募集することにしました。
すぐに入居が決まりましたが、前よりも1万円利益が減りました。
とはいえ、管理費等を引くと約4万円ですから年間で約48万円です。
500万円で買った物件ですから利回りは10％弱ということになります。
株式投資で毎年安定して10％の利回りを維持しようと思ってもなかなか難しいわけですから、そう考えれば家賃収入が減ったとはいえ美味しい投資と言えると思います。
これが約10年続いているわけですから、ほぼほぼ買った時の500万円はインカムゲインで回収した上に、売ることによりキャピタルゲインが入ってくると考えればこの不動産投資で1000万円近くの利益を得ることになるわけです。
余ったお金で何となく買った
そもそもなぜ投資用のワンルームマンションを買ったのかというと、親戚の遺産を相続したことなどで、たまたま使う予定のないお金があったからです。
その当時は株式投資の経験もありましたが、今ほどがっつりはやっていませんでした。
ただ、現金で寝かせておいても増えることはないことはわかっていましたので、何らかに投資したいとは思っていました。
それで、単純な発想ですが、不動産を買って賃貸に出せば儲かるんじゃないかと思ったわけです。
ネットで自分の貯金の範囲内で買える物件を探してみたところ、意外と沢山ありました。
新幹線や飛行機じゃないと行けないような場所の物件などもありましたが、僕はその当時も東京都心部に住んでいましたので、家から比較的すぐ行ける範囲内の物件がいいと思い、埼玉県川口市の物件にしました。
特に不動産投資の本を読んだりもしなければ、セミナーに行ったりもしなかったのですが、
買う前に仲介の不動産会社が色々レクチャーしてくれるだろう
という軽いノリで仲介の不動産会社に申し込み、本当にその物件を買うことになったのですが、結局仲介の不動産会社は特に不動産経営に関してのレクチャーらしいことは一切してくれませんでした。
買わなきゃよかったと後悔
何もわからないまま不動産経営を始めてしまったので、何をしたらいいのかもよく分かりませんでした。
ほどなくして、その当時の入居者から家賃が振り込まれなくなりました。
焦ってネットで督促状の書き方を調べて送付するも連絡がなく、電話して催促したりしました。
電話で説得して何とか振り込んでもらえましたが、その翌月また滞納。
こちらとしては勝手に振り込まれてなんぼの不労所得を目的に不動産投資をしたのに、手間がかかりすぎて神経を知り減らす日々でした。
そのため、
買わなきゃよかった
とその当時は本気で後悔していました。
そこで色々ネットで調べたところ、不動産管理は普通は不動産会社に委託するものだということが分かりました。
家賃の数％を不動産会社に支払って、残りは大家がもらうという仕組みです。
これ以上不動産投資でストレスを抱えたくないので、不動産会社に管理を任せようと思いました。
管理を任せる不動産会社は川口市近辺のところがいいだろうと思い、その辺で安く管理をやってくれる不動産会社を探しました。
その結果、川口市の隣の蕨市でとても良心的な手数料で不動産管理をしている不動産会社を見つけました。
すぐに連絡を取り、その不動産会社に出向き、管理契約をすることができました。
このとき、地方の物件ではなく比較的家から近くの物件にしてよかったと思いました。
格安手数料の理由
僕がお願いした不動産会社は、他の不動産会社が公表している手数料よりも遥かにお手頃価格で設定していましたので、若干不安がありました。
何か問題があって安いのではないかと。
しかし、実際に社長さんと会って話を聞いて納得しました。
社員さんは全員家族なので、その分人件費も安くすることができているので、他の不動産会社よりも遥かに安い価格設定を実現できているとのことでした。
なんでもそうですが、安ければいいってものではありません。
安いのには必ず理由があるので、その理由を把握し納得した上で利用するべきです。
僕は偶然良い不動産会社を見つけましたが、もしこれから不動産投資を考えている人がいれば、このような家族経営の地元密着型の不動産会社を探してみるとオトクかもしれません。
家賃滞納がなくなった
その不動産会社が管理をやってくれるようになってからは、家賃の滞納はなくなりました。
約10年くらいその物件を賃貸に出していたので、その間退去した人もいました。
退去時の手続きやリフォームの手配、入居者の募集、入居者の手続きまでその不動産会社がやってくれたので、退去者が出たときも1か月も経たないうちに新しい入居者が見つかりました。
また、新しい入居者には不動産会社が保証会社をつけてくれたので、そこからは100％家賃の滞納もなくなりました。
こんな感じでしばらくは問題なく投資した不動産からのインカムゲインを得ることができていました。
物件の価格が倍に
2022年に入り、僕も会社を辞めてサイドFIRE生活に入りました。
会社に行くこともなくなり、自由な時間も増えました。
ある日家に帰ってきたときに郵便受けを見たところ、投資している物件絡みの書類が届いていました。
ふと、何となく
今あの物件の相場はいくらになっているんだろう
と気になり、ネットで相場を調べてみたところ、何と2倍近くの1000万円前後で取引されていました。
すぐに売ろうと思って、お世話になっている前述の不動産会社に連絡して売りに出してもらいました。
今回価格が倍になったのは、買った時にキャピタルゲインを狙って10年後に値上がりすることを見込んでいたというわけではありません。
買った当初はインカムゲイン狙い、つまり
月4～5万円程度不労所得が入ればいいな
10年ちょっとで投資額を回収できればいいな
くらいの感じで思っていました。
多分この長期的な視点に立っていたのがよかったんだと思います。
物件を買った当初は苦労しましたが、基本的には投資したらほったらかしにしていたことが、気づいたら2倍になっていたということに繋がったのだと思います。
最初からキャピタルゲイン狙いで買っていたとしたら、少し値上がりしただけで売ってしまっていたかもしれないですからね。
今回たまたま買った物件の価格が2倍になったわけですが、もちろん最初から値上がりしそうな土地を厳選してから買ったらもっと効率的に稼げていたかと思います。
僕の場合は都心からほど近い土地で、人口も増えていっている場所だったからよかったんだと思います。
川口市の出しているこちらの資料によると、僕が買った当時の人口は58万人くらいで、今は60万人くらいまで増えています。
つまりただ物件の価格が安いだけだとダメだということです。
人口が減り続けて住む人もいなくなっていっているような土地だったとしたら、物件の価格も半減していたはずです。
買った時に、地方にも予算の範囲内で沢山売り出し中の物件があった中で都心から程近い場所の物件にしていたことがよかったんだと思います。
持ち家の人は自分の家の価格を定期的に把握しておくといい
今住んでいる家が持ち家の人もいると思いますが、自分の住んでいる物件の相場を把握しておくといいと思います。
買った時よりも大きく値上がりしていて、かつ残りの住宅ローンのことを考えても売った方がプラスになるのであれば、思い切って売ってしまって、これから値上がりしそうな土地に新しく家を買うというのも面白いと思います。
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